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文丨吴海珊

裁剪丨林伟萍

存量房贷利率下调再一次被拉回到大众视线中。

自2023年以来，存量利率下调一直是被大众以及机构每每说起的话题，“几个月内可能就会靴子落地”，瑞银大中华区金融行业考虑主宰颜湄之暗示。

存量利率革新，对于银行来说如“阿喀琉斯之踵”。在贸易银行净息差二季度末也曾达到1.54%的情况下，占到银行贷款余额20%以上存量房贷利率下调80～100个点，或将加重银行事迹压力。

不外，多家机构以为存量房贷利率的下调，无意率会伴跟着入款利率的下调。因而对银行净息差的影响尚需边走边看。

而看成银行的“优质钞票”，房贷当下仍是各大银行争夺的重心。

房贷占比、金额双降

2024年上半年，个东谈主住房贷款余额络续了统统金额以及在贷款中占比下滑的趋势。

本刊笔据wind数据统计，死一火2024年上半年，上市贸易银行个东谈主住房贷款余额总和约34.08万亿元。其中六家国有银行的房贷余额整个26.12万亿元，占沿路个东谈主房贷余额的77%。鉴于国有六家银行的个东谈主住房贷款占了上市贸易银行沿路个东谈主住房贷款余额的绝大部分，以下将以六家国有银行的情况为例，一窥个东谈主住房贷款近况。（见表1）

表1 上市银行个东谈主住房贷款同比变化情况一览表（单元：亿元）

数据开端：wind

2024年以来，银行的个东谈主住房贷款非论是从在沿路贷款的占比如故从统统量来讲皆处于下滑景色。

从统统金额来看，六大国有银行中，除了邮储银行外，其他五家银行的个东谈主住房贷款也出现了一定的收缩。

上半年，邮储银行的个东谈主住房贷款余额2.36万亿元，较2023年年底净增236.18亿元。

开发银行则是沿路上市银行中，个东谈主住房贷款余额最多的银行。死一火6月底，开发银行的个东谈主住房贷款余额6.31万亿元，较上年末减少764.66 亿元，降幅1.20%；农业银行2024年半年报骄横，其个东谈主住房贷款余额从2023年底的5.17万亿元，减少至5.07万亿元；交通银行2024年上半年个东谈主住房贷款余额较上年末减少16.73亿元，降幅0.11%；中国银行的个东谈主住房贷款余额从2023年末的4.79万亿元减少至4.75万亿元。

与此同期，大多量国有行个东谈主住房贷款余额在沿路贷款中的占比也处于下滑景色，2024年上半年六家国有行的个东谈主住房贷款在沿路贷款及垫款余额中的占比平均值为22.5%，低于2023年底24.2%（见表2）。六家国有银行的个东谈主住房贷款占比沿路下滑，无一例外。

尽管如斯，个东谈主住房贷款依然占据着遑急的地位，占比逾越沿路贷款总量的20%。

鉴于其体量，房贷利率的任何革新皆会平直影响到银行的收入。存量住房贷款利率一直以来亦然市集情态银行的重心。

表2 国有行个东谈主住房贷款金额及占比情况

数据开端：银行半年报 本刊裁剪部整理

存量房贷利率革新影响净息差

上半年，个东谈主住房贷款利率下调就成为影响银行利息收入的遑急身分。

比年来，监管方也曾屡次下调LPR和存量房贷利率，这些下调皆影响着银行的净息差。

交通银行副行长周万阜在2024年半年报事迹会上暗示，交通银行保合手净息差基本肃肃的竭力也面对挑战，2023年存量房贷利率革新，2024年“5·17”房地产新政以及本年LPR的两次下落等身分将鄙人半年合手续清楚。

2023年8月25日，中国东谈主民银行和国度金融监督处理总局发布了《对于裁汰存量首套住房贷款利率经营事项的见告》。

2024年5月17日，中国东谈主民银行、国度金融监督处理总局《对于疗养个这个词东谈主住房贷款最低首付款比例战略的见告》，对于贷款购买商品住房的住户家庭，首套住房贸易性个东谈主住房贷款最低首付款比例革新为不低于15%，二套住房贸易性个东谈主住房贷款最低首付款比例革新为不低于25%。

2024年2月和7月，央行分辩下调五年期LPR。

笔据国度金融监督处理总局的数据，死一火二季度末，国内贸易银行净息差为1.54%，较2023年底的1.69%下滑了15个基点。

当今，市集以为再次调降存量房贷利率是势必的。瑞银大中华区金融行业考虑主宰颜湄之暗示，裁汰存量房贷利率是势在必行，“几个月内可能就会靴子落地”，然而至于革新的表情和幅度仍弗成笃定。但她暗示“当今将存量房贷利率沿路市集化可能并不是最佳的时机。”

9月12日市集出现第三波对于存量房贷利率下调的音问，称最快本月内就会发生第一次调降，触及的房贷达约合35.3万亿元（5万亿好意思元），部分房贷可能立即下调50个基点。

笔据国盛证券分析师马婷婷计较，2023年9月之后存量住房贷款加权平均利率为4.29%，类似LPR的下调，她瞻望存量按揭贷款的利率水平低于4.2%。但本年7月新披发个东谈主住房贷款利率为3.4%，存量住房贷款利率与新披发之间利差约80基点。

2024年，央行分辩在2月和7月整个下调五年期LPR共计35个基点，也将在之后影响房贷利率的再行订价。再行订价后，马婷婷瞻望骨子存量住房贷款利率和新披发之间的利差或将小于45个基点。她按照存量房贷利率下调45个基点计较，以2023年末为基准，上市银行按揭贷款平均占比21%傍边，对净息差的负向影响约6基点，对上市银行净利润增速影响约-5.3pc（完成百分比）。其中，国有大行按揭贷款占比相对更高（占比24%），对息差株连约7基点，对净利润增速影响约-6.1pc。

然而，与此同期马婷婷和颜湄之皆以为，存量房贷利率的下调会伴跟着欠债端入款利率的下调。马婷婷暗示，探讨到刻下上市银行息差压力仍较大，若后续存量按揭利率调降战略素雅落地，瞻望后续也会有欠债端“减负”战略跟进。

因此，存量房贷利率的下调对银行净息差的影响，仍需笔据后续欠债端老本进行窥伺。

银行仍酣畅加大住房贷款投放

尽管房贷收益率合手续下滑，但依然是银行争取的标的。

对于存量房贷利率革新的参谋，发轫在于下调存量房贷利率是否能够达到预期收尾。

对于这一问题的参谋的假定在于，是否缩小或者拉平了存量房贷和新披发房贷利率的利差，会减少提前还贷的趋势。

某城商行业内东谈主士对本刊暗示，提前还贷对银行的个东谈主住房贷款酿成了一定的影响。

吉祥证券袁喆奇也在考虑汇报中指出，上半年金融机构的按揭贷款半年末同比负增2.1%，提前还贷以及地产销售的低迷株连举座贷款增长。

农业银行在财报中暗示，2024年上半年个东谈主住房贷款投放3096 亿元，但个东谈主住房贷款余额减少了约1000亿元。

对于这一问题，马婷婷在研报中暗示，探讨到比年来国内房地产市集供求联系发生了要紧变化，借钱东谈主和银行对于有序革新优化钞票欠债均有诉求，若再次下调存量房贷利率，或将彰着收缩住户利息职守，改善花费者预期，增强花费才气和花费信心。

裁汰存量房贷利率无疑会裁汰住户还贷压力。一位房贷总额320万元的住户对本刊暗示，她的房贷利率为4.2%，“我即是阿谁差80基点的东谈主”，若是裁汰至80个基点，她一个月房贷压力瞻望将减少2400元。

上半年以来，银行的个东谈主住房贷款不良率出现了高潮。但总体来看，房贷仍是银行的优质钞票，多量国有行的房贷不良率低于银行总体不良率。

笔据各家银行的半年报，2024年上半年工商银行的个东谈主住房贷款不良率从2023年底的0.44%提高至0.6%；农业银行的不良贷款率也从2023年底的0.55%晋升至0.58%；交通银行个东谈主住房贷款不良率从2023年底的0.37%提高至2024年上半年的0.48%；开发银行的个东谈主住房贷款不良率从2023年底的0.42%晋升至上半年的0.54%；中国银行个东谈主住房典质贷款的不良率从2023年底的0.48%提高至本年6月底的0.55%。

邮储银行是六家国有行中的唯独例外，邮储银行个东谈主住房贷款不良率从2023年底的0.55%裁汰至2024年上半年的0.5%。

但多量国有行的房贷不良率低于银行总体不良率。如工商银行2024年上半年个东谈主住房贷款不良贷款率0.6%，全行不良率为1.35%。农业银行上半年个东谈主住房贷款的不良率为0.58%，也大幅低于全行1.32%的不良率。这也恰是银行当下仍更酣畅加大个东谈主住房贷款投放的原因地点。

如建行在半年报中暗示，下半年，零卖信贷攻坚行动，重心是保合手个东谈主住房贷款市集发轫地位。中国银行也在半年报中暗示，该行合手续加大房贷投放力度，可比同行市集份额比上年末兑现晋升。

（文中说起个股仅作例如分析，不作投资提议。）

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